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                營改增全面鋪開后 房地產稅負或下降15%

                文字:[大][中][小] 手機頁面二維碼 2016/12/19     瀏覽次數:    

                  證券日報

                  “5月1日全面實行‘營改增’后,對房地產行業整體影響偏利好,對房地產企業來說,短期體現為稅負下降,長期體現為地價上漲?!比A泰證券房地產行業首席分析師謝皓宇在接受《證券日報》記者采訪時表示。

                  “營改增”是今年確保積極財政政策更加有效、著力推進結構性改革尤其是供給側結構性改革的重頭戲。在2016年政府工作報告中提出的第一項改革措施,就是全面實施“營改增”,即從5月1日起將試點范圍擴大到建筑業、房地產業等行業,并將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍,確保行業稅負只減不增。短期來看,“營改增”影響企業稅負的四個關鍵要素是:毛利率、可抵扣成本占比、銷項稅率、進項稅率。

                  從房地產行業來看,此次“營改增”試點主要在二手房交易、房地產企業開發以及不動產抵稅等環節影響房地產行業。

                  銀河證券認為,實行“營改增”后,可以為多數房地產企業減負。由于營業稅為價內稅,計稅基礎是企業的含稅銷售額,而增值稅為價外稅,以不含稅的增值部分為計稅基礎,企業取得增值稅專用發票可以抵稅,解決了生產鏈條中重復計稅的問題。在“營改增”之前,房地產業營業稅平均比例為5.5%,“營改增”后土地成本不計入銷售額,建安成本及其他服務成本納入抵稅范圍,增值稅稅率均為11%。經測算“營改增”前后的均衡毛利率約為56%,即當毛利率水平低于56%時,“營改增”將改善企業毛利水平,大部分房地產企業毛利率均在均衡點以下,因此,“營改增”對大多數房地產企業起到了減負的效果,但也對企業的發票管理提出了更高要求。

                  “此外,按照‘營改增’前的方案,房地產企業應將預售營業款按照5%的稅率預繳稅,而‘營改增’之后,只需按3%的比例預繳增值稅,這一改變也有利于提高房地產企業的現金流通率,對于現金回報率較高的企業來說,利潤的上升空間會更大?!便y河證券表示,“營改增”又能利好商業地產。主要在于實施增值稅后,購置商業地產等不動產,將和購置設備一樣進行增值稅抵扣,這將鼓勵商業地產的投資與持有。相比住宅地產,商業地產庫存壓力更大,“營改增”的全面鋪開將為商業地產發展創造有利的政策環境。

                  中金公司預計,實施“營改增”后,房地產全行業稅負有望從3960億元(營業稅)減少至3340億元(增值稅),下降幅度約為15%。

                  最后,謝皓宇指出,就目前情況來看,我國的房地產稅制體系仍然存在許多問題,除了對房地產企業的重復征稅較為嚴重外,對于個人房產的稅制也存在存量稅缺失。隨著房地產稅制體系的不斷完善,不僅上述兩方面問題有望得到解決,國內房地產市場也將得到健康發展。

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